2021年10月19日

10月8日に国土交通省より「人の死の告知に関するガイドライン」が公表！ぜひ、ご確認ください！

大家さんから高齢者にお部屋を貸しても大丈夫かな？と問い合わせを頂く事が増えてきていました。
少子高齢化で人口減少時代、子供が減ってお年寄りが増えている、そして核家族化がすすんで世帯数は2023年まで増加すると言われている、このような事実のどれをとっても、学生向けに貸していた単身向け物件をお年寄り向けにすれば、良いじゃないか、と物知り顔で意見する事は出来ます。でも、なかなか賃貸住宅は高齢者に向けて開かれてはいません。

なぜでしょうか？
この答えもまた簡単に想像がつくと思います。大家さんや不動産業者さんの皆さんは、高齢者の方が万が一物件内でお亡くなりになった場合に、事故物件となってしまう事を恐れているのです。

事故物件公示サイトの「大島てる」の知名度がずいぶんと高くなりました。売れない芸人さんが事故物件に住んでみたといった映画まで公開されてしまい、告知義務について、改めて不動産業界にも大きな問題定義がされたことと思います。
このような事故物件には、心理的瑕疵があると言う言い方をします。心理的な瑕疵がある場合は、告知義務があると考えられています。

しかし、この状況の大きな問題の一つは、告知義務についての裁判例が一貫していない事で、事態の悪化に拍車をかけています。
事故物件でも都心部の単身向け住居で、平穏無事に一組の方が住めば、次以降には告知義務がないという判例もあれば、建物を建て替えても告知義務があるとした判例もあるのです。
このような状況から、仲介をする不動産業者は、どのようなケースであっても告知をしておいた方が間違いないと判断せざるを得ず、どんどんと告知をします。結果、「大島てる」の情報が増加していくのです。

もちろん、業界もただ指をくわえて事態の推移を見守っているわけではありません。告知義務は非常に大事なルールだと私たちも考えています。一方で、殺人事件や自殺のような死亡事故と、そうでない死亡事故と、どのような死亡事故も一律に事故物件として取り扱われる事が正しいのかという問題定義もあります。このような取り扱いが進むことにより、高齢者の入居が困難になっている現状があるからです。

10月8日に国土交通省からガイドラインが公表されたのです。

【国土交通省】「宅地建物取引業者による人の死告知に関するガイドライン」の公表及び佐々木正勝会長のコメントについて

https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html

ガイドラインによれば、告げなくても良い場合が明記されました。
詳細は、上記リンクより国土交通省のガイドラインをご参照頂ければと思いますが、自然死、日常生活の中での不慮の死（転落事故・誤嚥など）は告げなくてよいと明記されました。また共用部分で自然死以外が発生した場合でも概ね3年程度が経過すれば、告げなくてよいと書かれています。これは飛び降り等でお亡くなりになったケースが想定されているのだと思います。その後に注釈があり、社会に与えた影響が特に高い事案は告げる必要があるなど、まだまだ判断が分かれる要素もありますが、大きな前進である事は間違いありません。

もちろん、大家さんとして備える方法もいくつかあります。
具体的には、入居者さん側に求める対策と、大家さん側でできる対策があります。
入居者さんに、孤独死に対しての保証が充実した賃貸保証会社に加入いただく事、入居者さんが加入する賠償保険にその保証が入ったものに加入いただく事です。
また大家さん側では、物件自体に孤独死に対応した損害保険に加入する事があります。具体的には修繕費用を賄うものと、空室に対する収入の保障をするものがあります。

もっと良い対策もあります。私たちが最近ご提案して喜んで頂く対策は、物件内で孤独死をしないようにする事だと考えています。それができれば苦労しないと考えている方も多いと思いますが、工夫により、ある程度の対策が可能です。
例えば、巡回清掃スタッフを活用するような方法です。巡回清掃時に高齢者のお部屋に声がけをするルールを定めると、定期的に様子を知る事ができます。生活保護を受給されている方であれば、役所と連動する事も可能です。