不動産オーナーの皆さん、入居者の声に耳をかたむけていますか？
賃貸不動産オーナーの皆さんは、物件へ追加の投資をする際にどのような基準で何にお金をかけるかを選んでいますか？
賃貸オーナー向けの新聞や雑誌などをみると、不動産ポータルサイトがおこなっている人気設備ランキングがのっていたりします。
よく見る項目はエアコン、バストイレ別、宅配ボックス、追い炊き機能、インターネットつなぎ放題などなど、多くの方が想像する設備が並んでいます。
しかし、多くのオーナーの皆さんが投資先を決める場合、お客様の声ではなく、建築業者やリフォーム業者のセールストークで選んでいませんか？
ここで少し掘り下げて考えてみます。
賃貸住宅に投資をする際に、選択肢は大きく２つに分かれると考えます。
性能を維持する為の投資。
お金をかける事ですが、投資と言わずに修繕といったほうがわかりやすいですね。屋根や壁に穴が開けば雨漏れが発生してしまいます。性能を維持するためには計画的な修繕をしなければなりません。これは家賃を頂くためにマストな投資です。
性能を上げる為の営業的な投資
営業的にと大雑把に書きましたが、どのような内容が考えられるでしょうか。ここの中も大きく分けて２つに分かれると思います。
新しいお客様が入りやすくする為の投資。もう一つは今住んでいるお客様が長く住んでくれるための投資です。具体的な例を示します。
新しいお客様が入りやすくするための投資で簡単なものは、不動産ポータルサイトのチェックボックスにチェックが入る項目だと考えます。アットホームやスーモ、ライフルホームズなどで探す場合、これだけはゆずれないという設備にチェックを入れます。なので、チェックが増えれば増えるほど、お客様にみてもらえる可能性が増えるはずです。
一方、今住んでいる方が長く住んでくれるための投資はどのようなものがあるでしょうか。わかりやすい例では、清掃業務があげられます。共用部分が汚い状態よりはきれいな状態の方が、住んでいる方々は満足度が高まり、長く住んでくれる可能性が高くなると思います。
もちろん、インターネットつなぎ放題をいれれば、新規の方も入りやすくなり、既存の入居者にも喜ばれるなど、二つの目的を兼ねるものも多くあります。
少し具体的になってきましたが、それでもどれが自分の物件に一番効果的な設備なんだろうか。この答えは簡単には出ないのです。このため、セールスマンが提案してくれたり、その時に安く導入できるものを入れたりしてしまう場合が多いと思います。
でも本当は難しく考える必要はないのです。
実は答えはすぐ近くにあります。それはご自身の物件に住んでいる入居者さんの声に耳を傾ければいいのです。
グラムにできること
グラムでは、リフォーム工事にあわせて不動産コンサルティングを提供しています。入居中のお客様にアンケート調査を行う事、また退去立ち合い時にその物件に長く住んでくださった入居者さんの声に耳を傾けて、その内容を積み重ねていきます。すると長く所有したオーナーでもわからなかったその物件の裏の顔が見えてくるのです。
一つ事例をお話しします。
常に他の部屋よりも入退去期間が短いお部屋がありました。築も浅く、閑静な住宅街でオーナーも首をひねっていました。
私たちがコンサルティング兼リフォーム業務を受託して調査を開始しました。私たちが退去立ち合い時に聞き取りを重ねていくと、わかってみれば簡単な答えがありました。
出入りが短いお部屋の掃き出し窓の前にあるフェンス向こうに、24時間人の出入りするビルの通用口がある事が分かったのです。人の出入りは決して多くはないのでオーナーも建築会社も気づかなかったようなのですが、どうやら時間を問わず、鉄扉の開閉があったり、出入りする人の視線を感じたりと、他の部屋と比べると住環境が悪い事が分かったのです。
さっそく目隠しフェンスを設置する事で短い期間での出入りは無くなりました。
聞くと簡単な答えなのですが、長く所有したり、建築して建物の事がすべてわかっていたりしても、実際に住んでみなければわからない裏の顔はいくつもあるものです。
どのように賃貸経営を発展させようかお悩みの方、また順調だと思っている方も、ぜひ一度グラムにご相談ください。ご自身の物件の長所を引き出し、短所を消す方法を一緒に作り上げて参りましょう！
グラム株式会社
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