不動産を所有していると、不動産会社より「査定は無料です」「近隣で家を探している方がいます」などのダイレクトメールやチラシが投函されます。購入したときの価格は当たり前ですが、皆さん知っています。ですが、今どのくらいの価値があるのだろうか？と聞かれると、イマイチわからないものです。希望で○○円位はあるだろうなどと漠然と考えている方が多いと思います。
一方、よくわからないのは、毎年5月頃届く、固定資産税等の納付書に書かれている評価額です。ご自身で購入した金額よりもかなり低く書かれていて、こんなに低いはずはない、何の金額かわからない、と思われる方も多いと思います。その他にも、公示価格、路線価などなど、不動産にはさまざまな価格があって、もう面倒に感じてきてしまう方も多いのではないでしょうか？
きっと、選ばれたような専門家が、素人には分らない評価をして、価格を算出しているんだろう、そんな風に思われる方も多いと思います。
一方でそれは正しいのですが、他方でそんな難しく考えるものでもないのです。基本的に、不動産は世界に一つしかない物です。同じ町内でも隣同士でも、日の当たり方も違えば、土地の広さも違えば、窓から差す光も異なります。さらに、所有していれば思い入れも加わって来ます。
じゃあ、どうやって価格が決まるのかといいますと、それは経済の原則、需要と供給で決まるのです。欲しい人がいれば値段は吊り上がり、欲しい人がいなければ、値段は下がるのです。
日が当たらずにいつも湿気が多い土地とその反対の土地では、前者の方が欲しい人が多いから高くなるのは、皆さん納得されるのではないでしょうか。
もう少し具体的にご説明をします。具体的に不動産を査定する方法は３つあると言われています。
１、周りと比較して価格を出す方法（取引事例比較法）
昨年、近くの似たような家が2千万円で売れたから、だいたい2千万円くらいかな、という査定方法です。もちろん、ドンピシャな比較相手はなかなか見つからないですから、いくつかの似た物件の取引を参考にして査定をする方法です。
逆に、マンションなどは比較しやすいですね。
２、もう一回同じものを作ったら幾ら位かかるか、から考える方法（原価法）
新築で建てたら１千万円かかる家で築10年が経過している場合、では半額よりは高いかな、などと考える方法です。
中古の住宅の価値を考えるときに利用するケースがあります。
３，人に貸したら幾ら位貰えるか、から考える方法（収益還元法）
例えば、月の家賃が10万円と20万円の戸建て住宅を比較した場合、20万円の方は倍もうかるから、倍の価値があると考える方法です。
もう少し具体的にします。
家賃月額10万円×12カ月＝年収120万円
家賃月額20万円×12カ月＝年収240万円
年利回り10％と考えた場合の査定額
120万円÷10％＝1,200万円
240万円÷10％＝2,400万円
となるのです。
利回りという言葉になじみがない方に、簡単にご説明します。
例えば、年利回り10％の定期預金に10万円預けた場合、年間で1万円の利息がつくという、バブル期の定期預金を超えるような利回りです。
ちなみに、メガバンクの普通預金の利回りは0.001％ですので、10万円預けた場合、年間で利息は100円です。
専門用語を使うと難しく感じてしまいますが、このように考えると理解しやすいのではないでしょうか？
具体的に調べる方法、お教えします。
ご自身の家を売りに出した場合、どのような条件で調べられるだろうか、と考えてみて下さい。
JR立川駅徒歩13分にある３LDKのマンションだとすれば、立川駅徒歩15分以内の３LDKマンションを、アットホームやスーモ、ライフルホームズなどで調べてみて下さい。
似たような物件があれば、だいたいそのくらいの価格が相場となります。
これが取引事例比較法です。
もう一つ、ご自宅と同じような場所で広さの賃貸住宅の家賃がいくら位かを調べてみて下さい。その家賃も価値の指標になるのです。
これが収益還元法です。
何となく、不動産の価値についてわかった気がしませんか？
売却するつもりはないから、価格なんて関係ない、と思われる方もあるかもしれません。でも多くの方は35年のローンで購入すると思います。
もし、今回のような新型コロナウイルス感染症のような予測不能な事態がローンの途中で起きて、ローンが返せなくなったらと考えてみて下さい。
住宅ローンを組むという事は、投資でもあると私は考えます。人生最大の買い物を35年先まで見越して覚悟を持って契約する行為なのです。
常に現在のご自宅の価値を簡単な方法ででも把握、認識して、ローンの残高と比較してください。ローンの残高よりもご自宅の価値の方が高ければ、ひとまず安心できますが、それが逆転するような気配があれば要注意です。
様々な工夫でご自宅の価値を上げる事は出来るはずです。
同じ築年数でも手入れの良い家と手入れの悪い家のどちらが欲しいか、を考えれば一目瞭然ですね。
グラム株式会社では、マンションやアパートオーナーだけでなく、戸建て住宅のオーナー様の資産価値を上げる事ができるようなサービスも提供しています。大がかりな外壁工事や屋根の工事、リノベーション工事などをしなければ、価値が上がらないわけではありません。
例えば、新型コロナウイルス対策のキノシールド、防犯性の高い鍵に変える工事、錆びてしまった鉄部の塗装、玄関の手すりなど、どのような小さな工事でも、こつこつと住みやすく過ごしやすいご自宅に変えていく事が、ご自宅の価値を上げていく事につながるのです。
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