土地を持っていると、ハウスメーカーさん、あるいは税理士さんや金融機関から、新築アパートやマンションを用いた相続対策の提案を受けます。
私が相談を受けると、よく耳にするのは、儲けなくていいんだ、損をしなければいい、という言葉です。
サブリースにより、30年超を借り上げてくれる約束があり、黙っていても家賃が入ってくると、皆さんハンコをついてしまいます。私の経験上、資産家の方々の多くは、ご家族内での協議はあまりされない方が多いです。奥さまへの相談はあったとしても、お子様への相談はしない場合が多いのです。
結果、相続税の節税効果ばかりに着目したプランが出来上がります。
また、損益計算の推移を見せられることが多いのですが、サブリースであるため、収入（家賃）は安定して計上されています。一方、簡易な長期修繕計画が立てられており、費用が計上されていますが、2年後からは常に黒字経営の安心感がある経営計画が示されるのです。特に土地を所有されているケースが多い為、借り入れは建物分だけであり、豪華な建物をたてても、黒字経営となるシミュレーションが示されるのです。
大事なのは資金計画です。特に新築から15年程度は、家賃は計画通りで収入は安定し、修繕もあまり必要がないため、支出も少ない。さらには、建物の減価償却費に加えて、設備についても減価償却費を算入できるため、キャッシュフローに余裕のある状態が続きます。
しかし、この後からが問題です。家賃が減少する可能性が出てきて、建物の大規模修繕や設備の故障が出てくるなど、費用が増えてきます。さらに、会計上参入で来ていた設備の減価償却がなくなってしまうため、キャッシュフローが一気に苦しくなってきます。
そんな15年経過以降で実際の相続が発生してしまうのです。
相続対策での節税の提案を受ける際には、目的が何かをはっきりと認識する必要があるのです。相続税が節税できる事によって、次世代がゆとりを持った事業や生活を送る事ができる事が目的のはずなのですが、かえって苦しめる事に成りかねないのです。
さらに、不動産は分けにくいという特性があります。私の経験上、共有による分割や区分所有で分割は、後々において、大なり小なりのトラブルを起こしてしまうケースがあります。
もちろん、不動産を用いた相続対策は、有効なケースも多くあります。例えばタワーマンションを用いた相続対策が物議を醸しました。土地は敷地権による案分しか所有しておらず、建物の評価額も固定資産税評価額がベースとなっている。高層階と低層階の差が多少調整されましたが、まだまだ対策としては有効です。
相続対策が必要となる方々の家族構成や保有資産の状況、ご家族のお考えや思い入れ等により、その答えは千差万別です。
グラム株式会社では、不動産資産をお持ちで、どのように活用したらいいかを悩まれている方の力になりたいと考えています。不動産コンサルティングとプロパティマネジメントに属する各種サービスを提供しております。
不動産管理専門、賃貸専門、不動産売買専門、リフォーム専門など、どの専門分野の会社にどのように振り分けて依頼すればよいのか、どのように活用するのが一番価値が高まるのかを考える、まずはそのスタートラインに立たなければなりません。
オーナー様と、不動産資産をどのような方法で活用するのが最適なのかを、二人三脚で考えていきたいと考えております。お気軽にご相談ください。
