グラムでは不動産経営に関するノウハウや、様々な事例をもとにしたお話をしています。
これから大家業を始めたい、あるいは始めたばかりの方に読んでもらいたい内容を書いていきたいと思います。リクエストなどがあれば、気軽にお声がけくださいね。
さて、第1回目は「利回り」についてお話しします。
大家業とは、不動産を所有して、家賃収入を得る事業をしている人たちの事を言います。テレビドラマなどで、家賃を支払わない入居者を大家さんが追い掛け回すようなシーンを見たことがある方も多いのではないでしょうか？
そのようなドラマを思い起こすと、大家業とは、人情が絡んだような人間関係が関わるものを想像してしまいます。現に賃貸マンションやアパートでそこに住まう人々は生活を送っているので、そのような側面もあり、そこが大家業のだいご味でもあるのだと思いますが、一方、金融商品などと同じドライな投資の一種でもあるのです。
では大家業は、投資として、どのような効果があるかを、どのように判断するのでしょうか？
そこで出てくる言葉が「利回り」です。
利回りは、銀行預金で良く聞く言葉です。例えば、定期預金の金利が年利回り１%とします。
この場合、1年間100万円貯金すると、100万円の１％で1万円となります。
これと同じ考え方を大家業でもするのです。
例えばネット広告で、利回り５％をうたった1000万円のワンルームマンションがあるとします。
この場合の収入は1000万円×5％＝50万円となります。
大家業で得られる50万円とは家賃収入ですので、50万円÷12カ月＝約42,000円となります。
いいかえると、家賃約42,000円の物件を1000万円で購入すると、年の利回りはおおよそ5％程度になるわけです。
もう少し掘り下げます。
「利回り」には「表面利回り」と「実質利回り」があります。
先ほどの計算による5％は、表面利回りです。表面利回りは、細かな経費が掛かる事を全部置いておいて、単純に家賃収入を物件価格で割った数字です。
一方、実質利回りはかかる経費も入れた実際の利回りです。
銀行の預金は1000万円以内であればペイオフで元本が保証されていて、さらに余分な経費もかかりません。しかし、不動産は所有しているだけで税金もかかれば、マンションであれば管理費などもかかってくるのです。銀行の金利と不動産の表面利回りを比較しても、正しい比較にはなりません。
このマンションは、年間の固定資産税が10万円、管理費等が10万円かかるとします。
その場合の計算は以下の通りとなります。
50万円（１年間の家賃）－10万円（固定資産税）－10万円（管理費等）＝30万円
30万円÷1000万円＝3％
実質利回りは３％という事になります。
計算が苦手な方も多いと思いますが、電卓でできる簡単な計算ですので、いろいろと試しに計算してみて下さい。投資のイメージが少し具体的になると思います。
もちろん、空いてしまう期間があったら？や、お部屋のリフォーム費用もかかるんじゃないの？など、学んだ方からは、疑問も多く出てくると思います。
グラム株式会社は、大家業の方々にとって、必要不可欠なサービスを提供する会社を目指しています。
少しずつ掘り下げていきたいと思いますので、どうぞお付き合いください。
