「何もわからないのですが、どうすれば良いですか？」
不動産コンサルティングサービスを行っていると、超大型物件や難しい問題解決をたくさん依頼頂いていると思われる方も多いのですが、実はこのようなご相談が多いのです。
世間一般の大家業のイメージとしては、寝ててもお金が入ってくる不労所得の代表が大家業である、資産家である、お金持ちなどなど、皆が羨む職業だと、不動産業界に入る前は、私も考えていました。
しかし、実際の大家さんから、何もわからない、困っている、どうしたらよいでしょう、このようなお話を多くいただくのです。
なぜ、大家さんよりこのような質問がでてくるのでしょうか？
それは大家業の目的が家賃を稼ぐため、ではない場合が多いからなのです。家賃を稼ぐために大家業をスタートしたのであれば、ある意味簡単です。なるべく高くお部屋を貸せるようにする事、なるべく費用を圧縮して、支出を抑える事をすればよいのです。
しかし、大家業をスタートするにあたり「家賃を稼ぐため」ではなく、相続対策などの節税が目的であることが、事態を複雑化させます。
資産を築いた親御さんは、次の世代を想って、税理士、金融機関などと相談して相続対策として集合住宅を建ててしまうのです。
新築の集合住宅は、10年程度は家賃も想定通り、設備の故障もない、などと順風満帆な賃貸経営を送る事ができます。しかし、問題はその後なのです。ご高齢の方が相続対策で行うので、10年から20年経過した頃に、世代交代が起こります。
積極的に次世代の方が相続対策の意思決定に関わっていれば、スムーズなバトンタッチが行われるのですが、実際にはそうでないケースが多いのです。親御さんがしっかりして、相続対策までバッチリと行っているつもりでも、税務上の対策が出来ているだけで、「賃貸経営」の引継ぎはされていないのです。
なぜなら、親御さんの代でもサブリースなどで、丸投げ状態の賃貸経営を行ってしまっているだけのケースが多いので、引き継ぐべき内容はあまりないのです。サブリースについては様々な問題が取り沙汰されているので、改めて取り上げたいと考えています。
家賃の引き下げ、大規模修繕など、収入が下がり、支出が増えていき、親御さんが受けていたマンション建築におけるバラ色の提案内容と、世代交代した跡取りの方々が直面する「賃貸経営」の内容には大きなギャップがあるのが実態です。
急に親御さんが亡くなって、悲しみもくれないうちに、何の心配もいらないと聞かされていたアパートやマンションが、実は問題が多い事を知るようになり、はじめの質問となってしまうのです。
ぜひ、税理士や金融機関からの提案で、相続対策の為にアパートやマンションを新築する方に確認をして頂きたいのは、相続対策の恩恵を受ける世代が、その対策を望んでいるのか、またその賃貸経営がスタートして、ある程度の年数が経過して跡を継いだ場合に、どのような状況が起こり得るのかを、親子で一緒に確認した上でスタートしていただきたいという事です。
もちろん、ハウスメーカーや工務店さんでは、30年程度の事業収支シミュレーションを出してくれることでしょう。その内容を吟味してください。
もし不安があれば、ハウスメーカーさんの提案に対するセカンドオピニオンとして、私達にご相談下さい。
私たちは、不動産仲介業や管理業の経験から、賃貸不動産より発生する多くのトラブルを見てきており、机上のシミュレーションではない実際の賃貸経営についてお話をさせて頂く事が可能です。
もちろん、相続対策として、またビジネスとしてきちんと行えば、賃貸不動産経営はとても有益です。賃貸経営について不安がある方、グラム株式会社までお気軽にご相談ください。
