前回は、投資の尺度を見る為の利回りについて、簡単にご説明しました。
今回は、家賃収入を得るための不動産には様々な種類がありますが、この違いや特色を簡単にご説明したいと思います。
一番大きな区分けだと、居住用途の物件と事業用途の物件があります。
居住用途は、いわゆる賃貸マンションなど、人が住むための住宅です。一方、事業用途の物件は、店舗や事務所など、事業用途で利用するための物件です。
多くの方にとって事業用途の物件はハードルが高そうに感じたり、供給数が少なかったりする為に、居住用途の物件を探される方が多いのではないかと思います。事業用途の物件には、賃貸経営を行う上でのメリットも多く存在するのですが、これはまた別の回で説明をさせて頂きます。
さて、居住用物件についてさらに掘り下げていきます。
大きくは、集合住宅（一棟所有）、戸建て、区分所有建物あたりに分けられます。
もう少し詳しく説明すると、集合住宅は、一棟を所有する木造や軽量鉄骨造のアパート・鉄骨造や鉄筋コンクリート造のマンション。
そして、いわゆる一戸建て住宅の貸家、分譲マンションの一部屋だけを所有している区分所有建物です。
これらを比較してみます。
それぞれに、メリットやデメリットがあります。
たとえば、一棟で購入する集合住宅は、絶対的な家賃収入は多く、創意工夫もいろいろと可能であり、賃貸経営のだいご味を味わう事はできるものの、物件価格が高額になってしまいます。ある程度、資産がある方でないと、金融機関からの借り入れが難しいかもしれません。
一戸建て住宅は、立地や築年数によって、場合によっては100万円以下から物件があります。上手くお金をかけずに改装ができれば、効率の良い賃貸経営ができる可能性があります。もちろん良い点ばかりではなく、劣化度合いの判断は難しく、白蟻が巣くっていたなどと、購入後に多額の修繕費用がかかってしまう場合もあります。また、リフォーム費用も含めて維持管理費用が高くつく場合も多くあります。さらに築古の物件は、建物の価値がないと判断されてしまい、銀行からの資金調達が難しいケースもあります。
区分所有マンションもピンキリです。数百万円で購入できる投資用のワンルームから、億単位の都心のタワーマンションまで様々です。投資家の予算に合ったものを選べる点はよく、また管理組合が機能している場合は、建物の維持管理状態が把握しやすいのも良い点です。他の種類よりも、売却がしやすいのも大きなメリットです。
しかし、悪い点としては、やはりトータルで買いやすい為に「利回り」が低いケースが多いです。さらに、管理費や修繕積立金が物件のボリュームによっては多くを占めて、儲けがないどころかマイナスである、なんていうースがあります。高額所得のサラリーマンに、節税をうたって買わせてしまうような場合です。
さらに、管理組合がしっかりしていない物件だと、建物の維持管理について、不安が伴うケースがある、また修繕積立金が不足して、一時金を供出しなければならない事もあります。
どの物件種類にも一長一短はありますが、ご自身の投資目的や方針を定めてみてください。長く所有して年金の足しにしたい場合、相続対策で購入したい場合、ある一定期間で売却して売却益を狙いたい場合など、その目的によって、だんだんと方向性が定まってくるものです。
もちろん、もう所有されている方も、その所有目的によって、維持・管理方法を変える事でこれまでよりも大きな投資効率を持たせる事もできます。
グラム株式会社では、さまざまな所有目的に応じて、各種サービスのご提案をする事が可能です。これから大家業をスタートしたいと、収益不動産サイトで物件を探している方、既に物件を購入してどのようにしていこうかと悩んでいる方も、お気軽にご相談ください。
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